Lexique

La loi Spinetta (du 4 janvier 1978)

Cette loi a entendu simplifier, sécuriser et accélérer la gestion et l’indemnisation des sinistres en instituant une assurance obligatoire pour les ouvrages de bâtiment, sans recherche immédiate de responsabilité. Depuis cette loi, la mise en œuvre de la garantie décennale doit suivre le principe suivant : le maître d’ouvrage qui a souscrit l’assurance dommages ouvrage obligatoire pour son bâtiment, effectue une déclaration de sinistre auprès de cette assurance, laquelle indépendamment de toute recherche de responsabilité, constate et indemnise le sinistre, pour se retourner ensuite contre les entreprises concernées et leurs assurances.

 

Constructeur

Aux termes de l’article 1792-1 du Code Civil, est réputé Constructeur :

  • tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.
  • toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.
  • toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Responsabilité décennale

Tous les participants à la construction dont la responsabilité peut être engagée sur la base de la présomption établie par l’article 1792 du Code Civil doivent souscrire une assurance de responsabilité décennale à l’ouverture de tout chantier (article L241-1 du Code des Assurances). Cette obligation d’assurance concerne les travaux de construction. Elle porte aussi bien sur les travaux de réalisation que sur les travaux de modification.

L’article L243-1-1 du Code des Assurances donne une liste des ouvrages exclus du champ d’application de l’assurance construction obligatoire.
La garantie décennale obligatoire comporte systématiquement une franchise, dont le montant varie selon les contrats. Cette franchise est inopposable aux victimes, l’assureur les indemnise donc intégralement, puis se fait rembourser le montant de la franchise par l’entreprise responsable.

En cas de non-respect de cette obligation d’assurance, sont applicables une peine d’emprisonnement et/ou une amende de 75 000 €.

Cette responsabilité décennale couvre tous les dommages graves relevant de la fonction « construction » des ouvrages de bâtiment et de génie civil qui :

  •  compromettent la solidité de l’ouvrage et affectent les éléments de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert ;
  • ou le rendent impropre à sa destination, lorsque le dommage affecte l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs où l’un de ses éléments d’équipements.

Le constructeur non responsable peut s’exonérer de sa responsabilité dans trois conditions :

  • la force majeure et le cas fortuit : en cas d’enlèvement imprévisible, irrésistible et extérieur (ouragan, crue de fleuve, glissement de terrain…)
  • le fait d’un tiers : le constructeur est responsable de ses sous-traitants, mais pourra engager un recours contre ces derniers si leur responsabilité est avérée
  • la faute de la victime : dans le cas où le maitre d’ouvrage s’immisce notoirement dans la conception ou la réalisation de l’ouvrage et qu’il est réputé compétent.
  • le constructeur pourra prouver que le vice de construction provient d’une cause extérieure.

Le maître d’ouvrage

Le maître d’ouvrage est le donneur d’ordre au profit duquel l’ouvrage est réalisé, souvent le propriétaire de l’ouvrage et/ou commanditaire des travaux.

Différentes catégories de maîtres d’ouvrage sont donc concernées :

  • les promoteurs immobiliers ou les vendeurs, qui doivent souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs.
  • les constructeurs de maison individuelle, puisque la loi oblige à préciser, dans le contrat de construction conclu avec le maître d’ouvrage, la référence de l’assurance Dommages ouvrage. A défaut d’obtention de cette assurance dans le délai prévu par le contrat de construction de maison individuelle, toutes les sommes versées doivent être remboursées au maître d’ouvrage.
  • les particuliers maîtres d’ouvrage, lorsqu’ils traitent directement avec le constructeur (entrepreneur, architecte etc.).

Assurance obligatoire

L’article L. 242-1 du code des assurances précise que « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil».

Sont toutefois exonérés de l’obligation d’assurance pour les bâtiments autres que d’habitation (locaux professionnels, sportifs, scolaires,…) :

  • l’État lorsqu’il construit pour son propre compte ;
  • les personnes morales de droit public ou personnes morales de droit privé dont l’activité dépasse deux des trois seuils suivants : 6,2 M€ au bilan, 12,8 M€ de chiffre d’affaires et au moins 250 personnes employées, et lorsqu’elles construisent pour leur propre compte.

Les sanctions

Les sanctions pour défaut d’assurance Dommages ouvrage sont identiques à celles qui sont prévues pour défaut de l’assurance responsabilité décennale (pouvant atteindre 75 000 € d’amende et 6 mois de prison), à deux particularités près :

  • Les sanctions pénales ne visent pas le simple particulier construisant un logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par sa propre famille.
  • Le particulier est cependant passible d’une sanction indirecte le jour où il vendra sa maison car la mention de l’existence ou de l’absence d’assurance est présente sur l’acte de vente. En cas d’absence de garantie, l’immeuble peut subir une moins-value qui restera à la charge du vendeur.

Cependant le maître d’ouvrage reste personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance, en cas de revente de la maison dans le délai de dix ans suivant l’achèvement de sa construction.

L’ouverture du chantier

Elle est souvent assimilée de la date de démarrage effective des travaux. Elle est matérialisée par la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC). Quand un permis de construire est nécessaire, le maître d’ouvrage doit déclarer à la Mairie que les travaux ont effectivement débuté à une date précise.
Cette déclaration obligatoire fait l’objet d’un formulaire type : La DOC. Elle permet de vérifier que l’opération de construction a bien été commencée avant l’expiration du permis de construire.
La DOC est un élément fondamental permettant à l’assureur en responsabilité civile décennale de déterminer si son contrat à vocation à être concerné par un sinistre.
L’annexe 1 de l’article A243-1 du Code des Assurances mentionne clairement que « le contrat de responsabilité civile Décennale couvre, pour la durée de la responsabilité pesant sur l’assuré en vertu des articles 1792 et 2270 du Code Civil, les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières ».

Parfait achèvement

Durant l’année qui suit la réception des travaux, le constructeur ou l’entrepreneur est tenu d’une obligation de parfait achèvement. Cela signifie qu’il doit réparer tous les désordres mentionnés par l’intermédiaire de réserves lors de la réception ou par voie de notification écrite pour les dommages intervenus dans l’année suivant la réception, peu importe leur nature et leur importance, et qui ne sont pas dus à l’usure des matériaux.

La Réception 

C’est « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves » (article 1792-6, premier alinéa, du Code Civil).
Amiable ou judiciaire, la réception est contradictoire, aussi constructeur et maitre de l’ouvrage doivent-ils être présents, représentés ou tout au moins dûment convoqués.

Le plus souvent, la réception résulte d’un écrit (procès-verbal amiable ou jugement). Ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé. La prise de possession des lieux ou le simple paiement des travaux ne sont assimilables à une réception tacite que s’ils manifestent une volonté non équivoque de l’intéressé d’accepter l’ouvrage (Cour de cassation, 22 Juin 1994).

La réception est donc un acte important :

  • elle transfère la garde de l’ouvrage du constructeur au maître de l’ouvrage.
  • la date portée sur le procès-verbal de réception des travaux, qu’il y ait ou non des réserves, marque le point de départ des délais, des responsabilités et des garanties.
  • l’entrepreneur n’est plus responsable des dommages apparents si ceux-ci n’ont pas été signalés.

Garanties exceptionnelles

Elles permettent le paiement des réparations nécessaires lorsque :

  • avant la réception des travaux, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.
  • après la réception, avant l’expiration du délai d’un an (garantie de parfait achèvement), après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations, en raison par exemple d’un désaccord sur les travaux à effectuer, ou du dépassement du délai fixé à l’amiable.

Garantie légale obligatoire

Dans le cadre de travaux de construction, l’assurance de dommages couvre les vices et les malfaçons qui menacent la solidité de la construction, même s’ils résultent d’un vice du sol, et des désordres qui remettent en cause la destination de l’ouvrage. Sont donc concernés les éléments constitutifs de solidité et de structure.

La notion d’atteinte à la destination de l’ouvrage est appréciée par les tribunaux et peut évoluer en fonction des mœurs, des techniques et surtout de l’importance des conséquences et de la gravité des troubles consécutifs aux malfaçons visées. Elle couvre donc, par exemple, les dommages suivants :

  • Fissures importantes des murs, affaissement de plancher, effondrement de toiture, infiltrations d’eau par une fissure de la façade, ou par la toiture, défauts d’isolation thermique des murs.

Elle ne couvre pas :

  • l’abandon de chantier, le non achèvement des travaux, l’incendie ou les dommages en cours de chantier.

Sont également couverts les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement qui ne peuvent pas être dissociés de l’ouvrage. Les biens d’équipement indissociables sont ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l’ouvrage fondamental qui lui sert de support, par exemple : rupture d’une canalisation encastrée, installation électrique défectueuse. La garantie dommages-ouvrage ne pourra pas être mise en jeu pour un problème dû au vieillissement de la maison (des microfissures, par exemple) ou pour la réparation d’un dégât esthétique. Par exemple, une fissure dans un carrelage ne sera couverte que si elle est « désafleurante », donc coupante et, à ce titre, potentiellement dangereuse pour les occupants.

Les garanties facultatives

Elles sont complémentaires de la garantie obligatoire.

La Garantie de Bon Fonctionnement contre les dommages subis par les éléments d’équipements dissociables

Cette garantie intervient, dans les 2 ans après la réception, si des éléments dissociables de la construction (donc que l’on peut dissocier de l’ouvrage sans le dégrader) tels que :  éléments du système de chauffage, chaudière, ballon électrique d’eau chaude, équipements sanitaires, robinetteries,  plafond suspendus, cloisons amovibles, carrelage ne remplissent pas leurs fonctions.

Elle couvre également la canalisation et l’électricité ainsi que tout autre équipement qui ne nuit pas directement à la solidité de la construction et qui ne la mettent pas en danger d’effondrement mais qui peuvent compromettre votre confort une fois le chantier fini.

Garantie pour les dommages immatériels survenus après réception

La garantie s’applique à la réparation des dommages immatériels (préjudice financier, manque à gagner, …) subis par le maître de l’ouvrage résultant directement d’un dommage garanti au titre de la garantie de dommages obligatoire ou, si elle est souscrite, de la garantie complémentaire des dommages subis par les éléments d’équipement.

La garantie constructeur non réalisateur 

Dans le jargon populaire, le constructeur est soit celui qui conçoit l’ouvrage (l’architecte ou le concepteur), soit celui qui réalise l’ouvrage (l’entrepreneur ou le réalisateur). Le législateur est plus large que l’acceptation traditionnelle et soumet à la responsabilité décennale ces personnes ainsi que celles qui ne construisent pas, mais font construire des ouvrages pour autrui ou en vue de la vente : les Constructeurs Non Réalisateurs
  Il s’agit principalement :

  • du vendeur d’immeuble achevé (ex : promoteur),
  • du vendeur d’immeuble à construire (Vente en Etat Futur d’Achèvement),
  • du maître d’ouvrage délégué,
  • du marchand de biens,
  • du lotisseur aménageur.

La garantie des Dommages aux Existants

Elle couvre pendant dix ans après réception des travaux les dommages pouvant survenir aux constructions préexistantes réhabilitées et survenant en cours de période décennale.

La construction ne se cantonne pas uniquement à la réalisation d’ouvrages entièrement neufs, mais concerne également des travaux :

  • de rénovation (amélioration générale de l’ouvrage),
  • de réhabilitation (mise en conformité de l’ouvrage avec les normes en vigueur),
  • de restauration (remise de l’ouvrage en son état d’origine),
  • d’extension (agrandissement de la surface d’un ouvrage), 
  • de réparation (reprise d’un ouvrage affecté par des désordres).

Ces travaux sont réalisés sur des ouvrages qui existent déjà et qu’il est fréquent de qualifier d’«ouvrages existants» ou tout simplement d’«existants».

L’article L243-1-1 du code des assurances, précise que l’assurance obligatoire « ne s’applique pas aux ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, à l’exception de ceux qui, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf en deviennent techniquement indivisibles ». Il ressort de cet article que certains « existants » se trouvent placés dans l’orbite de l’assurance décennale obligatoire, alors que d’autres ne le sont pas et devront faire l’objet d’une assurance volontaire.  Le critère d’affectation à l’une ou l’autre catégorie est d’ordre « TECHNIQUE » et repose sur le caractère divisible ou non des « existants » avec les travaux neufs.

 Ainsi :

  • Sont inclus dans l’obligation d’assurance : les existants incorporés dans les travaux neufs au point d’en devenir techniquement indivisibles (surélévation d’un étage, reconstruction d’un immeuble où seule la façade, l’ossature et/ ou les fondations sont conservées …).
  •  Sont exclus de l’obligation d’assurance : les existants non incorporés dans les travaux neufs et par conséquent techniquement divisibles (installation d’une cheminée par réalisation d’un insert, travaux de réhabilitation de l’électricité … ).

Coût total de la construction

Montant définitif des dépenses de l’ensemble des travaux afférents à l’opération de construction, toutes révisions, honoraires techniques, assurance dommages-ouvrage, s’il y a lieu, travaux supplémentaires compris.

Paiement rapide en cas de sinistre

En cas de sinistre, il est précisé à l’article L. 242-1 du code des assurances que l’assureur Dommages ouvrage dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de ce sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.

Dans l’hypothèse où la mise en jeu de ces garanties est acceptée par l’assureur, celui-ci doit présenter une offre d’indemnité, dans un délai maximal de 90 jours à compter de la réception de la déclaration du sinistre. Cette indemnité, qui peut le cas échéant avoir un caractère provisionnel, permet de régler les travaux de réparation des dommages. Si l’assuré accepte cette offre d’indemnisation, elle doit être versée par l’assureur dans un délai de 15 jours.

Si les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas respectés ou si l’assuré estime que l’offre d’indemnité est manifestement insuffisante, il peut engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages, après en avoir informé l’assureur. Dans ce cas, l’indemnité versée par ce dernier est majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

Il existe une situation qui permet à l’assureur de différer sa proposition d’indemnité. En effet, lors de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l’importance du sinistre, il peut, en même temps qu’il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l’assuré la fixation d’un délai supplémentaire pour l’établissement de son offre d’indemnité. Toutefois, les raisons présentées doivent être uniquement d’ordre technique et la proposition motivée. Enfin, ce délai supplémentaire est subordonné à l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut dépasser 135 jours.